房地产古今对比谈——唐清元先生

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2021年5月19日，三农电视台记者张明勇与武汉唐清元先生、梅州廖继科先生进行交流，两位先生对于古代房地产和现代房地产发展进行了对比，提出了一些的看法。

据历史记载，西周时期，为了规范都城内的商业集市及都城建设，就开始有目的的向商人征收一定的赋税，征收的标准是按照房屋及田产的大小多寡为统计标准的，但是这时候的房屋征税还达不到房地产的级别。四川郫县出土的东汉簿书碑上就刻有“何广田八亩质（值）五千”、“王汶田顷九十亩贾（价）卅一万”的碑文，这个是作为房地产评估及交易的佐证。

唐代是真正将房产作为独立征税对象，于公元783年颁布晓谕在全国开征“间架税”，所谓“间架税”，就是将百姓的房产按照占地面积、修筑年代以及房屋质量的好坏作为评判对象所征收的一种赋税。这种对房产不问有无收益，见屋就征的做法，受到民间的强烈反弹。一年后就宣布废止“间架税”的征收。还明令禁止一般性的田产交易，对私下及黑市交易有着更为严苛的管束。然而对于寺庙的房产与田地的买卖则不在监管的范围中，从现今遗存的唐代文献中就有不少关于寺庙田产的交易记录，为日后的灭佛运动埋下了隐患。

北宋时期，国家处于常年征战状态，军饷筹措日蹙。为了解决巨额的军费开支，政府开始向民间征收“宅税”。宋代将“计产定资”作为赋税征收比率的依据。不少地方官衙就是通过评估百姓家中尤其是屋产的多寡来核定财产税的征收额度。

由于北宋中央政府并没有制定统一的征收标准与定则，以致各地征收情况迥异有别，差异甚大。经济较为发达的汴州、扬州与苏州等通都大邑，征收的税额高达数十贯不等，而一些穷陬僻壤之地，则少征或不征。

南宋贾似道为了牟取私利，就强制推行“回买公田”的做法，将自耕农手中的私田通过赎买的方式转变为公田，实际上就成为某些权贵的个人私产。

元代承袭宋代的做法，继续开征“宅税”，并且对房屋地基大小、新旧程度等制定了统一的征收章程。明清两代虽没有将房产税作为定税征收，但是每逢国库空虚，财力不支之时，也会临时开征间架税或屋税，直到乾隆时期，这种做法才完全废止。

清代乾隆年间就规定，“无论年份远近，契价多寡，总以现在租息为断。如核计租银，可得一钱者，量给价钱一两，均就租息之轻重，定价银之多寡。”此外，清代江南地区还依照地价与土地产品价格相联系，采取“田价随米价低昂”的做法。

清代以后，房屋的租赁市场日益规范，政府还专门颁发“契书”给商民以示“租赁”凭证。而且随着外国人逐渐涌入中国，清政府为了监管洋人，开始在上海、广州等洋人聚居的城市，由当地的海关颁发“道契”给洋人，用以租赁房屋的凭证。

当时清政府规定外国人不能在中国置办地产，所以契内不称买卖而称永租，承租人还须预付年租，抵充赋税。由于租界当局采取的是华洋有别的政策，尤其对华商的经营性商铺征收较为高额的赋税，因此华商不得不诡寄名产，将自己的房产寄押在洋人的名下以寻求庇护。此后，随着上海租界内华人公董日渐增多，这种情况才得以改变。

廖继科先生表示，在古代，除了官差、胥吏充当“房产估价师”的角色外，民间还有一些专门从事房产估价行业的人士，当时就有一种专门从事评估庄宅的牙人，谓之“房牙”。房牙的职责就是根据目前市场的房价走势及房屋成色制定售价并向买家兜售，类似于今天的房产中介商。

在新中国成立后，房地产也经过了种种改革，以便契合当下时代的发展。

1980年，允许私人建房及买卖；

1990开始起步，将城市居民住宅的开发作为我国国民经济新的增长点，由无序混乱到规范化，福利包分房终止，按揭贷款；

1998年，人民日报在《进一步深化城镇住房制度改革》中提出，用商品房逐渐取代传统福利房分配制度，度过了金融危机；

2004年开始，房地产进入了秩序化的十年，也是房地产飞速发展的十年，尤其在2008年奥运会前的一段时间。在2008年金融危机后，房地产投资成了资本运作的一个新方向标，2013年后彻底被宏观调控把控着，炒房热已经成了一种过去式。

唐清元先生表示，因为每年有近千万农民进城需要解决衣食住行，住就需要房地产行业来解决，从而保障群众生活质量，也能从侧面维护社会稳定。国家的宏观调控主要是为了促进房地产规范发展、降低货币贬值、稳定房地产经济，所以与房地产相关的专家人士更需要了解古今的一些对比，从而更好把握时事，为房地产的健康发展做出有力的贡献。