“广州楼市新政解读：离婚买房不再是获取购房名额的捷径”

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据南方网报道，3月30日晚，广州发布《关于加强房地产市场调控的通知》(以下简称《通知》)，深化管理住房限购、信贷、商服类房地产项目等。 这是继“317新政”之后对楼市的又一管制猛药。

从近期广州二手房交易数据来看，交易量有一定下跌，价格变化基本稳定，证明“317新政”对市场有一定影响。 在维护广州房地产市场和谐稳定、进一步“关闭”投机行为的背景下，“330新政”成为“317新政”的有力补充。

首次限制二手房交易

延长抛售时间抑制投机

“330新政”最引人注目的一点是，通过延长房屋转卖的时间来抑制投机。 根据《通知》的要求，居民家庭新购买的住宅，必须在取得不动产证两年以上后，转让或办理生产手续。 事业单位、社会组织等法人单位新购置的住宅，应当在取得不动产证三年后转让。

关于一手住宅，房产证的发放时间为交楼后的半年到两年，具体要看项目和相关部门的批准情况，目前一手住宅的交楼时间约为1-2年。 换言之，此次新政后，一手个人业主欲变卖单位，短则1年(交楼) +半年(出证) +2年(证满2年) =3年半，长则2年(交楼) +2年(出证) +2年(证满) 根据上述计算公式，法人出售单手住宅需要4年半到7年以上。

对于二手房，房产证的发放时间通常是用户时间，因为出售二手房需要两年以上。

离婚买房已经不是捷径了

首付比例很高变成拦路虎

“330新政”后，离婚买房不再是获取购房名额的捷径，而是高比例首付，或者成为一些投机者的拦路虎。

离婚一年内购房，名下无(或已还清)房贷记录的，购房也需要五成首付，利率被通知上涨10%。 至少一年后购买普通住宅，名下没有房贷记录的，首付可以降低三成。 即使没有房，只要有贷款记录，首付还需要4成，实行基准利率。

关于住房赠与的规定也是此次新政的重要文案。

新政之前，赠与人不需要购买两年以上，赠与人可以按照限购政策直接接受赠与。 新政后赠与人经过两年以上必须再次购买住房接受住房赠与的，应当符合本市现行限购政策。

新政前的一些家庭可以通过直系亲属之间的赠与在短时间内“释放”购房名额，新政显然填补了这个漏洞。

过去，利用父母和孩子的名额购买住房，突破贷款限制政策等“漏洞”，是很多投机者的方法。 新政要求对已注销、无年、未就业、固定收入、还款资金来自其他共同还款者的借款人，进一步严格住房贷款条件。 即使借款人和共同还款人的名义上没有住房贷款记录，购买普通住房的首付也还需要5成。 如果联合还款人名下有住房，有未偿还贷款记录，则需要7成首付。 另外，利率全部上浮10%。

外地的客增城从化限购买

产量或现在略有下降

“330新政”后，增城、从化和广州剩下9个区的限购措施分开，增城、从化有房地产，不影响剩下9个区的购房名额。 但是，广州11区整体在贷款限制方面处于“甄别室”。 也就是说，增城从化有房产，其余9个区购房人贷款条件受影响:增城从化有1套房的，其余9个区可以再买2套，但第一套首付50%-70%，第二套停止融资，需要全额认购 增城和从化有两套房，其余9个区内也可以再购买两套，但需要全部购买。

新政增加了城市，对从化的外地购房者采取了限购，中原地产研究部认为，这将起到一定的降温作用，减少投资投机的可能性，预计未来价格将稳定，成交量将略有下跌。

但是，目前广州单手住宅库存不足，如增城、黄埔等成交热区消化周期不足3个月，中原地产研究部认为，供给小于需求，价格还在波动空。

第一次限制商服类项目

对商业市场的影响很大

中原地产研究部的数据显示，年来楼市升温，公寓项目受到住房限购转换的投资诉求，年成交量更加创新，而且这几年市场成交维持高位。

年一季度，广州新销售了20多个商务项目，供应超过9500套。 从各项预售单位面积来看，40—60平方米的小面积单位是目前商业市场的主力户型。 截至3月30日，一季度已取得预售证，但未入市销售的商务项目共计12个，总商品量达5312套，而《330新政》指出，“一手商服类房地产只能向法人单位销售，再转让时也只能向法人单位销售。

商类包括商业、办公，也就是商店、办公楼、公寓房产的所有限制个体购买。 此次新政控制源面向小面积房地产，禁止开发和改造居住用途项目，特别是公寓。

此外，通知中规定，单手商服类的销售对象只能是法人单位，即使再次转让也只能卖给法人单位。 3月30日前购买的二手商品房类项目，可以转让给法人，也可以转让给个人。 之后接管二手项目的个体，取得不动产证两年后可以再次转让，同时只能转让给法人。

业界认为，这一措施将冷却近年来过热的广州公寓市场，限制个人购买商业房地产，对广州商业市场造成较大影响。 关于商店办公楼投资的“误伤”，事实上法人单位的风险应对能力更大，有利于市场健康快速发展。 从长远来看，新政实施将夯实商业事务的本质属性，对房地产市场的健康和广州城市的快速发展产生深远的意义。